定期借地権と住宅ローンの審査の関係
今回は、定期借地権とローン審査の関係についてお話したいと思います。
定期借地権は、借りる側にとってみれば、土地と建物を購入する場合に比べ6〜7割程度で済むとあって、建物取得の際の初期投資額を抑えることができることが最大の魅力です。
定期借地用の住宅ローンについては、以前は旧住宅金融公庫など限られた機関しか扱っていませんでしたが、現在では、民間の金融機関でも取り扱っているところが多くなってきました。
しかし、通常の住宅ローンに対する審査に比べると、定期借地権付住宅ローンの場合には、審査基準がきびしくなる傾向にあるようです。
なぜ、そのようなことになるのでしょうか？
まず、借り物である土地に抵当権を設定することができませんので、建物のみが抵当権の対象になります。
従って、相対的に担保価値が下がるため、融資可能な金額も下がることになります。
また、定期借地の場合、初期に必要な費用をおおまかにいうと、建物代＋土地の保証金＋諸費用になります。その際、抵当権を設定できるものは建物だけなので、仮に担保の100％を借りたとしても、土地の保証金＋諸費用は自前で用意する必要があります。
金融機関によっては、定期借地権付住宅ローンの場合には担保の100％を融資することを認めておらず、70〜80％程度に設定しているところもあります。
その場合、かなり多くの自己資金がないと、必要な費用がまかなえない場合もありますので、注意が必要です。
国土交通省の「平成２１年度 定期借地権付住宅の供給実態調査報告書」による統計値を使って、簡単に計算してみましょう。
建物代金の平均は2468万円で、保証金の平均は580万円とのことです。
諸費用についてはいろいろなケースがあるので一概には言えませんが、ざっくり80万円としておきましょう。そうすると、合計で3128万円になります。
仮に担保の80％まで融資してもらえると仮定すると、2468万×0.8＝1974万円となり、3128万−1974万＝1154万円が自己資金として必要になります。総費用の実に37％が必要になるということです。これは、結構な負担になりますね。
また、借地権の場合には、ローン申込者はローンの返済と同時に、地主に対して地代を支払うことになります。この地代の支払いが滞ると、地主には借地契約を解除する権利があります。その際、借地人は建物を解体し、更地にして変換する義務を負います。
そうなると、たまらないのが金融機関です。担保にとっているはずの建物がなくなってしまうのです。
こう考えると、土地を担保にできないばかりか、建物に対する抵当権もかなり危ういといわざるを得ません。
このような理由から、一般に定期借地権付住宅ローンの審査は厳しくなり、かなり返済に余裕があると認められないと、OKがでない場合が多いと言えます。
こうしてみると、定期借地権について、住宅ローンの借り易さという面ではかなりデメリットがあると言わざるを得ません。
