自己資金ゼロで住宅ローンは借りられる？
今回は、自己資金についてお話したいと思います。
土地や住宅を購入する際、全て現金で決済できる人はごく一部で、ほとんどの人は住宅ローンを組むことになると思います。
住宅ローンを破綻させずに完済するためには、いかに余裕のある住宅ローンを組むか、長い返済期間の間に起こりうるリスクをどのように低減させるか、ということに尽きると思います。
住宅ローンを破綻させないための重要なポイントの一つが、どの程度自己資金を用意できるか、ということです。自己資金とは自分自身が所有するお金だけではなく、親などから援助してもらうお金も含みます。
住宅購入時の収入・支出は、おおむね下記の関係式で表されます。
◆ 土地代金＋住宅代金＋諸経費＝自己資金＋住宅ローン（元金）
フラット３５などの住宅ローンでは、土地＋建物代金以上は借りることはできませんので、下記の関係式が成り立ちます。
◆ 土地代金＋住宅代金＞住宅ローン（元金）
そうすると、上記の２式を使うと、下記の式を導くことができます。
◆ 諸経費＜自己資金
これが、最も基本的な自己資金の最低必要額です。自己資金は、想定される諸経費より多くないといけません。自己資金から必要な諸経費を差し引いた差額は住宅ローンの頭金に充当することができますので、下記の式が成り立ちます。
諸経費＋頭金＝自己資金
よく、「頭金ゼロで購入可能！」などと謳った商品がありますが、頭金ゼロと自己資金ゼロは根本的に違います。頭金ゼロもリスキーですが、自己資金ゼロは話になりません。
くれぐれも、自己資金ゼロで住宅ローンを組もうとは考えないで下さい。民間の金融機関では、土地＋建物代金以上のローンを認めているところもありますので、収入や他のローン状況などの状況によっては、諸経費分も合わせた住宅ローンが組める可能性もあります。
つまり、理論的には自己資金ゼロでも住宅取得が可能ということです。
しかし、この状態は、不動産の譲渡価額（時価）より住宅ローンの残高のほうが多い、いわゆるオーバーローンの状態になっており、非常に危険です。
また、自己資金ゼロとは、「いままで貯金することが出来ませんでした」という状況です。
仮に現在、非常に高額な賃貸住宅に住んでいて、持ち家に移ればその月々支払う賃貸分で十分住宅ローンがまかなえるというなら話は別ですが、現状の賃貸分より住宅ローンのほうが高い場合には、ローン返済ができなくなる可能性のほうが高いと思います。
「いままで、貯蓄できませんでしたが、今後はがんばって貯蓄します」といっていることと同義です。
何故、いままで貯蓄できなかったか、何故今後は住宅ローンを支払える公算があるのかを、冷静に検討する必要があります。
